关于烂尾楼与断供的法律问题详解（二）
作者：琚新国律师 发表日期：2022-7-19
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《关于烂尾楼与断供的法律问题详解》）来谈，在烂尾楼项目中，违约的是开发商，而不是银行，但购房者仍然把矛头指向银行，集体断供，这里面的理由是关于“商品房预售资金监管”问题。
一、商品房预售资金监管制度简介
商品房预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意用于其他方面。具体法律规定如下：
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”
《城市商品房预售管理办法》（2004年修订）
第十一条 开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。
商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。
第十四条 开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
河南省住房和城乡建设厅 中国人民银行郑州中心支行 中国银行保险监督管理委员会河南监管局《关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》（豫建行规〔2022〕1号）
商业银行违反预售资金三方监管协议，未经所在市、县住房和城乡建设（房地产管理）部门核实同意，擅自拨付重点监管资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任；
《郑州市商品房预售款监管办法》（郑政文〔2009〕276号）
第三条 本办法所称商品房预售款，是指预售人依法将其开发的商品房，在获得预售许可后竣工验收备案前出售，由预购人按合同约定支付的定金、预付款、房价款（包括预售商品房按揭贷款）、保证金等各种款项。
本办法所称监管银行（即开户银行），是指与房地产开发企业签订商品房预售款监管协议的银行。
本办法所称商品房预售款专用存款帐户，是指房地产开发企业在监管银行设立的专门用于存取商品房预售款的帐户。
本办法所称预售人，是指预售商品房的房地产开发企业。
本办法所称预购人，是指购买预售商品房的单位和个人。
第四条 市房地产行政主管部门是商品房预售款监管部门，负责本办法的组织实施。具体履行以下职责：
（一）负责组织实施本市商品房预售款监管工作；
（二）负责商品房预售款收支和使用的监督；
（三）负责《郑州市商品房预售款监管协议》（以下简称《监管协议》）的备案工作；
（四）负责预售人商品房预售款用款计划的监督工作；
（五）依法查处预售人违法收支和使用商品房预售款的行为；
（六）协助监管银行，核实预售人在预售款收支方面的异常行为。
第十条 商品房预售款应直接进入相应的商品房预售款专用存款账户，预售人凭相应的商品房预售款专用存款账户缴款回单，为预购人开具售房发票。
预购人按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行按预售人提供的商品房预售款专用存款帐号直接划入。
第十四条 预售人使用商品房预售款，应编制用款计划。使用商品房预售款应当经该项目的工程监理机构对用款计划的真实性出具证明后，向监管银行申请。监管银行应当在五个工作日内提出用款意见，在拨付款项前将用款意见及用款计划、工程监理机构的证明报商品房预售款监管部门核实。商品房预售款监管部门应当在五个工作日内完成核实。
第十五条 预售人收取的商品房预售款，只能用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付该项目建设的施工进度款及法定税费。在项目竣工前，除第十六条规定的情况外不得挪作他用。
第十七条 商品房预售款监管部门对各预售项目的商品房预售款收缴、支出情况，建设工程进度与工程建设资金使用情况进行动态监管。
第二十一条 监管银行未按监管协议履行监管职责，擅自拨付、挪用监管资金的，应承担相应的责任。对拒不改正或情节严重的，依法追究其相关责任。
第二十二条 商品房预售款监管部门及其工作人员在商品房预售款监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究责任。
《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）：商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。
《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）
人民法院对预售资金监管账户采取保全、执行措施时要强化善意文明执行理念，坚持比例原则，切实避免因人民法院保全、执行预售资金监管账户内的款项导致施工单位工程进度款无法拨付到位，商品房项目建设停止，影响项目竣工交付，损害广大购房人合法权益。
除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。
商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意的，商业银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。
二、商品房预售资金监管制度在现实执行中遇到的问题
（一）房款压根没打到监管账户上
在实际中，很多开发商不会按照要求操作，售楼处给你一个非监管账号，让你把首付款打到这个账户，钱根本就没有进监管账户。所以购房人在签合同的时候，一定要核对清楚监管账户和转款账号是否一致，不要别人给什么账号就打什么账号，钱去哪儿了完全都不知道。
（二）开发商虚报工程进度
开发商虚报了工程进度，把打到监管账户的钱套取了出来。有的地方，管理不严格，开发商可以把监管账户的钱以工程款，办公费等等名义提取出来。有的地方做到了专款专用，钱必须给施工方，那这个时候开发商就让施工方从监管账户领钱，再打到他的指定账户里。
（三）多个项目互相牵累
一个开发商往往同时运营多个项目，开发商在外地的项目欠债，债主可通过法院执行划走本地账户中的资金。多个项目就这样互相牵累，导致问题越来越严重。
三、销售困境
如果一个楼盘卖不动，销售了一部分以后，后续再也没有销售收入了，那么，前面的售楼收入很可能已经真的全部用于楼体建设了，由于后面卖不动，没有新的资金来源，导致无法全部完工。这种情况与资金监管没有关系。
四、购房者的救济途径
如果说银行与房管部门负有监管责任，那么，监管失职是要承担责任的。但是，对于每一位购房者而言，必须首先分清“贷款银行”与“监管银行”是不是同一家银行。同一个楼盘，可能有多家银行对不同的购房者提供贷款，并不是所有提供贷款的银行都是监管银行。如果向购房者提供贷款的银行不是“监管银行”，购房者就不能以“监管银行”失职为由把责任推给“贷款银行”。另外，主张“监管银行”失职，需要充分的证据，想要收集这方面的证据恐怕需要通过审计，并追查资金详细具体流向才能成功收集。
如果房管部门在资金监管方面失职，那么，房管部门应当承担相应责任，但首先需要获取证据，以证明房管部门监管失职。
最后，监理部门是资金监管的重要环节之一，资金监管失灵的，监理部门也有责任。
