最简单的交易就是买家一次性付清全部购房款，卖家把房屋过户给买家，然后办理物业交割，交易结束。这里的风险往往是：买家担心付清房款后卖家反悔。为了减小风险，买家一般会要求先支付一部分购房款，如20%，或者50%，然后办理过户，办完过户后，再付清其余房款。但是，这对于卖家而言又成了风险，卖家担心一旦完成过户后，买家拒绝付清其余房款。由于房屋买卖涉及金额大，买卖两家若难以达成互信，又都不愿意承担任何风险的话，看似简单的交易也是无法完成的。

为了解决买卖双方的风险问题，引入了“资金监管”的交易方式，即：买家把购房款存入资金监管账户，然后卖家把房屋过户给买家，过户完成后，卖家从资金监管账户中取走房款。

银行可以作为第三方，为买卖双方提供交易资金监管服务。流程是这样的：买方先把购房款存入银行监管账户，银行收到购房款后，暂时冻结款项，不准买卖双方任一方提取该款，同时通知卖方已收到购房款，可以办理过户。此时，如果卖方悔约，银行可以把钱退回给买方，如果买方悔约，银行可以从购房款中扣划违约金给卖方。这样一来，买卖双方就可以放心办理过户了。过户完成后，买方通知银行已办理完过户，可以付款，银行就把购房款转给卖方。银行的交易资金监管服务，有效防范了交易中的悔约风险。实践中，有些地方专门成立了住房置业担保公司办理该项业务，如：“郑州住房置业担保有限责任公司”就是专门办理该项业务的公司。买卖双方需要与该公司事先签订“监管协议”，明确约定各方权利义务。

【图示1】一个简单、安全的交易流程

实际交易中，买方大多是需要申请银行按揭贷款的，而银行在发放按揭贷款的时候，往往不是全额提供贷款，而是只提供全部房款的70%~80%左右的贷款额度。还有，银行在审批贷款的过程中，为了避免买卖双方虚构交易金额骗取贷款，一般会委托评估公司对交易房产进行价值评估，然后根据评估结果核定贷款额度，所以，交易流程涉及的主体增多，变为6方：买方、卖方、房管局、资金监管方、商业贷款银行、评估公司。

【图示2】6方主体关系

很多人在初次购房过程中都有“上当受骗”的感觉，因为明明给中介交过佣金和代办费了，却在申请贷款的时候又被要求交纳 “金融代办费”、“按揭服务费”和“评估费”等等，而且数额还不小。这里就讲一下“金融代办费”到底是怎么回事。

按照规定，银行在受理贷款申请的过程中是不充许收取客户费用的，像什么按揭服务费、贷款服务费等等都是违规的。但是，这造成了两个问题：一是银行需要抽出一批专人来专门受理贷款申请，增加了业务成本，特别是在二手房交易火热的时期，银行的这部分业务成本会明显增加；二是一般情况下购房人提出贷款申请时，由于专业知识缺乏，不能亲自完成贷款申请文件的填报，需要专业人员帮助、指导其完成，银行又不愿意无偿提供这样的服务，所以，银行就采用变通办法，把收费服务交给另外成立的“贷款服务公司”来完成。所谓“贷款服务公司”，有时也称为“金融代办公司”，他们实际上与发放贷款的银行是“一家”，只不过在法律上，它属于依法成立的具有独立资格的公司，让它来收费，就可以在监管层面避开银行“乱收费”的禁区。如在郑州就有一家名为“力度金融”的公司，它以“力度金融服务中心”的名义（它的实际工商登记名称在营业场所没有公开显示）提供按揭贷款有偿代办服务，收取“金融代办费”等费用。其实际办理业务的地点与某银行在同一处所，工作人员的着装也与银行工作人员雷同……。一般买家是没有能力识别此中逻辑的。

金融代办公司的出现，使交易流程中的6方主体变成了7方主体：

【图示3】7方主体关系

以上所述，只是二手房交易中的基本流程。实践中，由于有中介公司、公积金中心的参与，以及房产本身的产权问题等因素，交易流程会变得十分复杂，风险因素也有很多，但是，要想认识每一个风险点并有效防止交易风险，就必须从最基本的交易流程开始，全面学习交易过程中可能会的涉及的问题。本文是一个学习的起点，阅读本文后，可继续阅读《全面认识房地产中介》一文。