恒大集团无理由退房 合同解除 退还购房款 按揭贷款利息

购房者有权按照《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》要求退房。开发商应当退还全部购房款，并应当退还按揭贷款利息、维修基金等。

2018年5月29日，彭×、王×宇（夫妻关系）在新乡市平原示范区（平原新区）购买了一套恒大开发的洋房。位于长江大道以南、赣江路以北、太行大道以西的新乡恒大金碧天下•半城湖楼盘。当时，销售介绍楼盘时承诺，在交房前的任一时刻，只要想退房，就可以退，不需要任何理由，直接办理退款手续。开发商还出具了《无理由退房承诺书》，双方还签署了《无理由退房协议书》。后来，彭×、王×宇找到销售顾问，要求退房，销售顾问找各种理由推托，不给办理。说什么必须领导批准啦、必须先还清房贷啦、买方违约啦，等等，反正就是不按照《无理由退房承诺书》退房。后来，销售顾问又“辞职”了，换了新的销售顾问，过了一段时间，又换了销售顾问，就这样拖来拖去，直到有一次，销售顾问说你先结清贷款，然后再来办。无奈，买方多方筹集资金，去银行结清了全部贷款。然后又找到销售顾问，但没想到的是，销售顾问还是不给办理，说领导不给批，不让办。这时，已经到了2021年的5月，全国关于“恒大爆雷”的消息已经满天飞，大家都知道恒大资金链断裂，它在全国的楼盘都面临停工、违约的风险。于是，2021年8月，彭×找到琚新国律师，详细咨询了关于退房的法律问题，以及购房资金利息能否要回的问题。在充分了解了相关法律规定后，当事人彭×对能否通过民事诉讼维护自己的合法权益有了清楚了解。在此基础上，彭×、王×宇与河南国基律师事务所琚新国律师签订了《委托代理合同》和《授权委托书》，交付了律师费，委托琚新国律师起诉开发商。

琚新国律师接受委托后，立即着手准备起诉立案工作。首先，对当事人的证据材料进行整理，编制了证据清单。其次，起草了《民事起诉状》，由当事人彭×、王×宇亲自签名、按指印。整理出证据清单。

新乡市平原示范区的民事纠纷由原阳县人民法院管辖。琚新国律师通过网上立案与现场立案相结合的方式，向原阳县人民法院提交了全部立案材料。2021年9月9日，原阳县人民法院正式通知交纳诉讼费。琚新国律师将该通知转告当事人，当事人通过网上银行转账，直接向法院交纳了诉讼费，至此，法院正式受理立案。

2021年10月15日开庭。琚新国律师亲自出庭，宣读《民事起诉状》，出示证据原件。被告开发商也委托了代理律师，他们在法庭上否定原告的“无理由退房”权利，声称按照《无理由退房协议书》，原告已经违约，不再享有无理由退房的权利。琚新国律师对此予以反驳，认为“无理由”包括两方面意思，一是原告退房时不需要找理由，二是开发商不能以任何理由拒绝退房，否则，那就不叫“无理由退房”了。开发商又主张即使退房也只能退还本金，不能退按揭利息，而且《无理由退房协议书》上也明确约定只退本金、不退利息。琚新国律师对此予以反驳，认为应当退还所有按揭利息，理由有四：

理由一：根据《民法典》第五百八十四条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。原告于2019年1月1日就已经正式提出退房要求，被告新乡御景置业有限公司当时应当按照《无理由退房协议书》和《无理由退房承诺书》给原告办理退房退款手续。如果被告当时信守承诺，完全可以在退款的同时，由原告授权把退款直接打给银行。以清偿按揭贷款。则原告无需再背负沉重贷款利息。但被告长时间故意拖延、拒绝履行《无理由退房协议书》，且无理要求原告先还清贷款再办理退房，导致原告不得不一边想办法清偿贷款本金，一边继续支付贷款利息。因此，被告应当赔偿原告损失，即返还原告所实际支出的按揭贷款利息342442元。被告新乡御景置业有限公司于2021年7月21日收到《退房通知书》后，应当立即退款而拒绝退款，还应支付自当日起至实际清偿之日止的期间利息。

理由二：根据《民法典》第五百六十六条之规定，合同解除后，当事人可以请求恢复原状。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”综合这两条的规定来看，在解除买卖合同的同时一并解除贷款合同的，应当返还本金及利息，这是符合“恢复原状”的内在要求的。本案中，原告提前清偿贷款，在法律效果上与解除贷款合同是一样的，都是结束了贷款合同所设定的权利义务。在此之前所产生的按揭利息，应当由开发商承担。

理由三：最高人民法院民事判决书（2019）最高法民再245号认为，在商品房买卖合同中，买方支付房款、开发商交付房屋：在商品房担保贷款合同中，买方所贷款项直接支付给开发商，开发商实际用款。买方并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果合同正常履行，买方取得房屋。各方权利义务亦可保持平衡。但在合同解除的情况下，导致合同约定的各方权利义务严重失衡，具体表现为：开发商实际占有使用买方支付的首付款及银行按揭贷款：银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有债权；买方未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款本息。若按合同约定的权利义务关系处理，则在买方对合同解除无过错的情况下，仍要求其对贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此。必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。因此。银行请求买方归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立。本案中，原告申请242万元按揭贷款，以委托付款的方式由银行交付给被告开发商、开发商实际支配和使用这些钱款，产生的按揭利息342442元则由原告支付。如果让原告承担这些利息，则等于让开发商白白使用这些资金。双方权利义务将严重失衡，有违公平原则。（《民法典》第六条： “民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”）

理由四：关于格式合同条款。根据《民法典》第四百九十七条之规定，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任限制对方主要权利的，该格式条款无效。本案中《无理由退房协议书》第二条对退房情况下被告退还购房款的范围作出了不合理的限制性规定。即：“乙方行使无理由退房权利的。在甲乙双方办理完毕有关手续。甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。”按照这一规定将由原告独自承担利息损失，这违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，且有违公平原则，明显属于开发商利用自身在商品房买卖合同方面的专业优势“套路”原告，以达到阻止原告退房，或者剥夺原告权益的目的。因此，该条款是无效的。同理，《无理由退房协议书》中其他不合理条款也是无效的，如：第一条中要求乙方“不存在任何违约行为”才能享有无理由退房权利，第三条中规定开发商有权从退房款中扣除佣金等款项。这些无效条款对原告不具有法律约束力。

法院判决支持了原告的请求，一是解除了《商品房买卖合同》，办理退房；二是开发商退还全部购房款（包括首付款、贷款本金、维修基金等全部为购房而支出的钱款），并承担首付款占用期间的利息；三是开发商退还全部按揭利息。法院判决后双方均未上诉，一审判决生效。

裁判理由与原告主张的理由相同。

【附：判决书原文链接：（2021）豫0725民初4563号】