以不动产设立抵押权，必须进行抵押登记。
作者：琚新国 发表时间：2022-03-04
《民法典》第四百零二条 以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
“第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产”包括：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）海域使用权；
【注】以上财产实际上指的是我们平时所说的“不动产”。这些财产抵押的，必须办理登记，不办理登记的，视为没有抵押权。
《民法典》生效前的规定如下：
《担保法》、《物权法》相关规定如下：
《担保法》第四十一条
当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
《担保法》第四十二条 办理抵押物登记的部门如下：
（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；
[编者按：以上属于不动产。]
（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；
（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
《物权法》第一百八十七条 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物[不包括建造中的船舶、航空器]抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《物权法》第一百八十条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；[登记生效]
（二）建设用地使用权；[登记生效]
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；[登记生效]
[以上不动产。]
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物[不动产][登记生效]、船舶[登记对抗]、航空器[登记对抗]；
（六）交通运输工具；[《担保法》第四十二条第四项]
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
《物权法》第一百八十八条 以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。[浮动抵押]
《物权法》第一百八十九条 企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。[登记对抗主义]
《物权法》第一百八十一条 经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。
《物权法》第八条 其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。
《物权法》第一百七十八条 担保法与本法的规定不一致的，适用本法。
[编者按] 比较《担保法》与《物权法》的相关规定，可以看出：两法在抵押权设立方面，要求登记的抵押物范围不一致，这就需要解决法律适用问题。依《物权法》第一百七十八条之规定，应当适用《物权法》。对于《物权法》第八条的理解，应当是“特别法优于一般法”原则的体现。也就是说，如果其他法律的相关规定与《物权法》相比，构成“特别法”，则适用其他法律。但是在抵押权设立方面，《担保法》的相关规定与《物权法》相比，并不构成“特别法”，而是构成了直接的平行冲突。因此，应以《物权法》为准。
